Quando alguém me pergunta como definir o valor de um imóvel de alto padrão em São Paulo, eu sempre respondo que não existe uma fórmula mágica. Existe, sim, um processo técnico, mas que também exige sensibilidade, repertório e um olhar muito atento ao detalhe. Porque, nesse mercado, os detalhes fazem toda a diferença.
Ao longo dos últimos anos, acompanhando de perto imóveis nos bairros mais valorizados da cidade, como Jardim Europa, Alto de Pinheiros, Itaim, Cidade Jardim e arredores, entendi que a precificação certa nasce do equilíbrio entre dados, experiência e contexto.
O que eu levo em conta antes de sugerir um valor
O ponto de partida, para mim, é sempre a análise comparativa de mercado (ACM). Isso porque no segmento de alto padrão, dificilmente um imóvel será idêntico ao outro. Por isso, a análise deve ser minuciosa, com ajustes e olhar crítico.
Começo então analisando as unidades à venda atualmente (concorrência direta), os imóveis vendidos nos últimos 6 a 12 meses (preferencialmente com registros públicos) e suas similaridades (como localização, metragem, padrão construtivo, idade, número de suítes, vagas, lazer, vista e arquitetura).
Localização: mais do que um CEP
No alto padrão, o bairro importa, mas a rua importa ainda mais. Já vi diferenças significativas de valor dentro do mesmo bairro, dependendo do trecho em que o imóvel está. Uma casa em uma rua tranquila, com segurança reforçada ou em bolsão residencial fechado, costuma ter valorização maior. Proximidade com clubes tradicionais, escolas de excelência e serviços premium também pesa.
O que não se vê nas fotos
Existem elementos que fazem brilhar os olhos, e o imóvel. Projetos assinados por arquitetos renomados (como João Armentano, Isay Weinfeld e Arthur Casas), materiais raros ou sofisticados, paisagismo bem cuidado, pé-direito generoso, automação, iluminação natural e vista permanente são alguns dos fatores que agregam valor real à experiência de morar. E, consequentemente, impactam diretamente o valor de mercado.
A parte jurídica importa (e muito)
Outro ponto fundamental é a regularização do imóvel. Um imóvel com documentação impecável (registro, habite-se, IPTU em dia) tende a ser vendido com mais facilidade e segurança. Já imóveis com pendências, como inventários em andamento ou propriedade em nome de empresa, exigem atenção e podem influenciar tanto no valor quanto no tempo de venda.
Demanda existe — mas depende do posicionamento
É verdade que o ciclo de venda de um imóvel de alto padrão pode ser mais longo. Mas também é verdade que, quando o imóvel está bem posicionado e precificado de forma estratégica, ele atrai o comprador certo. Há demanda, sim, especialmente nas regiões com valorização contínua.
E, às vezes, o desafio está em alinhar o valor emocional do proprietário com o valor real de mercado. Meu papel, nesse momento, é traduzir esse carinho pelo imóvel em argumentos técnicos, encontrando um ponto de equilíbrio que respeite sua história, mas que também funcione comercialmente.
Um exemplo prático
Recentemente, avaliei uma casa térrea no Alto de Pinheiros: 600m² de área construída, 1.000m² de terreno, 4 suítes, piscina, paisagismo assinado e reforma recente. Pelas referências do mercado, imóveis similares estavam sendo vendidos a cerca de R$ 11 mil por metro quadrado. Mas, por conta da localização privilegiada, do projeto e do estado de conservação, sugeri um ajuste de 10%.
Enquanto o valor sugerido ficou entre R$ 6,6 e R$ 7 milhões, o proprietário acreditava que o imóvel valia R$ 8 milhões. Minha sugestão foi iniciar a divulgação com um preço de R$ 7,5 milhões, com margem de negociação estratégica. Assim, conseguimos respeitar a expectativa dele, sem comprometer a atratividade para o público certo.
E no fim das contas...
Precificar bem é valorizar. É oferecer clareza ao mercado e garantir segurança para todas as partes envolvidas. Quando um imóvel é precificado de forma assertiva, ele brilha, e encontra seu comprador com mais agilidade.
Se você tem um imóvel especial nas regiões mais valorizadas de São Paulo e busca uma avaliação criteriosa, feita com discrição e olhar técnico, estou à disposição.
Conte com o meu olhar.
